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Projets

Dynamisation commerciale à Sevran Financer le développement d'un nouveau quartier

Boulevard Westinghouse
Sevran (93)

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Projet bientôt en collecte

Avantages
Points forts

  • Opérateurs expérimentés
  • Actifs tangibles

Risques
Risques spécifiques

  • Valorisation des loyers
  • Valorisation à la revente

Frais app
Frais appliqués

5% du montant collecté

En résumé

L’ancienne friche industrielle des usines Westinghouse à Sevran a laissé place à un nouveau quartier porté notamment par le dynamisme des commerces qui s’y installent progressivement.



My Korner Shop vous proposera bientôt de financer via des obligations une opération de marchand de biens visant à dynamiser les commerces de ce nouveau quartier !



  • Sevran (93) dans un centre-ville en pleine redynamisation

  • Dette bancaire

    Dynamisation commerciale d’un nouveau quartier

  • Ensemble commercial de pied d’immeuble

  • Montage juridique

    Financement obligataire de l’opérateur immobilier

Situation et environnement

La ville de Sevran

Sevran est une commune française de Seine-Saint-Denis, en Ile-de-France. Appréciée pour ses nombreux espaces verts, la ville est à proximité de Paris grâce notamment au RER et à l’arrivée prochaine du métro Grand Paris Express ligne 16.

Au XIXème siècle, en parallèle de la construction du canal de l’Ourcq, puis du chemin de fer, Sevran voit s’implanter de nombreuses entreprises. Ainsi, l’arrivée de la Poudrerie nationale, de la compagnie de freins Westinghouse ou encore de l’usine Kodak font connaître un véritable essor économique à la ville. 

Aujourd’hui, Sevran est une ville dynamique de plus de 50 000 habitants qui dispose de nombreux atouts (golf, piscine, stade, parc de la Poudrerie, promenade le long du canal de l’Ourcq…). Elle est à proximité immédiate de l’aéroport Roissy Charles de Gaulle, bassin d’emplois de près de 100 000 personnes.

Elle connaît un fort renouveau avec l’arrivée de 2 gares du Grand Paris Express qui ont permis l’éclosion de projets structurants pour la ville, avec notamment l’implantation de la première vague artificielle de surf en France au sein du projet Sevran Terre d’Eaux.

Jeunes, familles, sportifs... tous pourront profiter de ces nouvelles infrastructures.

Zoom sur

Le nouveau quartier Westinghouse

En 2015, Crescendo et Altarea Cogedim s’associent pour mener à bien la reconversion du site des anciennes usines Westinghouse, une vaste emprise de 4 hectares idéalement située au pied du tram T4, station Freinville et à proximité immédiate du canal de l’Ourcq.

C’est au total près de 1 200 logements qui ont été créés sur le site, dont environ 600 logements familiaux et 600 logements en résidences seniors, étudiants ou jeunes actifs, soit une population de plus de 3 000 personnes, habitant déjà sur le site.

Tous ont été acquis par des propriétaires occupants, des investisseurs privés ou des propriétaires bailleurs institutionnels.

Les 2/3 de l’opération sont aujourd’hui achevés, les dernières livraisons sont prévues pour fin 2020.

La reconversion de la friche a permis l’implantation de plusieurs commerces de proximité et a des répercussions positives sur l’emploi à Sevran, puisque le projet est à l’origine de la création de plus de 100 nouveaux emplois à Sevran !

Les commerces du quartier Westinghouse

Ce nouveau centre de vie est le moteur du nouveau quartier, il permet de créer de l’animation et de répondre aux attentes et envies de la clientèle à proximité de chez elle.

Le programme comprend une moyenne surface de 3 700 m² louée à l’enseigne « Intermarché », ouverte depuis juin 2019 et 13 commerces de pied d’immeuble permettant d’accueillir tous types de commerces de proximité pour des surfaces de 30 à 300 m².

Deux commerces sont d’ores et déjà installés : la boulangerie : « La Halte Gourmande » et la Pharmacie Chan.

Zoom sur l'intermarché

  • Surface de vente de 2 900 m² correspondant à une zone de chalandise adaptée et de proximité ;
  • Parking de 200 places environ ;
  • Moyenne surface : nouvelle formule proposant une offre complète de produits variés, rayons frais, poissonnerie, boucherie, rayon bio, cave…

En lien avec les équipes du développement économique de la ville de Sevran, le processus de mise en location des locaux a pour objectif de réunir sur le site une offre complète et attractive de services. Les prospects comprennent : un pôle de restauration autour de la place du quartier, des services médicaux et paramédicaux (clinique dentaire, cabinet médical, laboratoire d’analyses), un bureau de Poste ou une banque, un espace de coworking, des commerces autour du bien-être (parfumerie, institut de beauté, coiffeur…) ou encore des commerces de bouche (traiteur, primeur, épicier…).

Plan du quartier

Les acteurs du projet

Les promoteurs immobiliers : Crescendo et Altarea Cogedim

Dans le cadre d’un Projet Urbain Partenarial, avec la ville de Sevran, Crescendo et Altarea Cogedim sont les constructeurs du nouveau quartier de Westinghouse.

L’association de Crescendo, une entreprise de promotion jeune et innovante, et d’Altarea Cogedim, historiquement un des leaders du marché immobilier d’Ile-de-France, ont su convaincre la Ville de Sevran en démontrant leur capacité à créer un nouveau pôle d’attractivité du territoire.

L'opérateur de la dynamisation : Crescendo Patrimmo

Comme dans de nombreux projets immobiliers d’envergure, ce ne sont pas les promoteurs qui se chargent du développement des activités commerciales une fois les locaux commerciaux construits. Le cas échéant, c’est l’opérateur Crescendo Patrimmo qui endosse ce rôle.

La SCI Crescendo Patrimmo est une société du groupe Crescendo dédiée à la valorisation d’actifs immobiliers commerciaux. Son rôle ? Déceler des locaux commerciaux neufs ou vides, y installer des commerces correspondant au marché et aux attentes locales, puis arbitrer les actifs une fois les activités commerciales stabilisées. Ce fonctionnement représente un profond vecteur de développement du quartier en choisissant des commerces qui contribuent au dynamisme de la vie du quartier.

Ainsi, la SCI Crescendo Patrimmo se porte acquéreur des commerces construits par les promoteurs Crescendo et Altarea Cogedim pour y réaliser sa mission. C’est à ce niveau, pour financer les acquisitions et le portage des actifs immobiliers le temps d’y installer les nouveaux commerçants, que la SCI Crescendo Patrimmo fait appel au financement participatif.

L'opération de financement participatif

L’interposition d’une Société par Actions Simplifiée (SAS) est nécessaire, car une SCI ne peut pas émettre d’obligations.

Pour financer l’opération de la SCI Crescendo Patrimmo, une émission obligataire est réalisée par la SAS Crescendo Investissement, société créée spécifiquement pour réaliser cette opération. La SAS Crescendo Investissement possède des parts de la SCI Crescendo Patrimmo, et les deux sociétés présente un actionnariat identique.

Le montant collecté via la plateforme sera affecté en compte courant dans la SCI Crescendo Patrimmo afin de compléter les fonds propres et les financements bancaires nécessaires à l’acquisition des commerces et leur dynamisation.

Une convention de compte courant sera établie pour affecter le compte courant à cette opération et sera rémunéré de manière à couvrir le paiement des intérêts des obligations par la SAS Crescendo Investissement aux investisseurs.

Une fois les commerces installés et le quartier dynamisé, les actifs immobiliers seront revendus à des investisseurs recherchant la rentabilité immobilière qui a été instaurée grâce à l’installation des commerçants. C’est ainsi que la société réalisera des bénéfices et récupérera les fonds investis afin de rembourser les obligations émises et leurs intérêts.

L’émission obligataire sera réalisée sur la plateforme www.mykornershop.com par la SAS Crescendo Investissement. La durée de l’opération est estimée à 4 ans maximum, avec un objectif de réalisation à 2 ans. Des remboursements anticipés pourront donc être réalisés.

Avantages et risques du projet

Avantages :

  • Murs commerciaux de promoteurs innovants et expérimentés en Ile-de-France
  • L’investissement repose sur des actifs immobiliers déjà existant, le risque de perte de valeur de l’investissement reste donc plus limité que sur le financement d’une opération de promotion immobilière.

Risques :

  • Risque de vacance : pour que l’opération soit menée à bien et dans les délais, des locataires convenant aux objectifs de loyer doivent être trouvés dans le délai considéré.
  • Risque de valorisation : à terme, un acquéreur doit être trouvé pour racheter les murs au prix objectif.

La rémunération des obligations est prioritaire sur la marge de l’opérateur, ce qui signifie qu’en cas de non-réalisation des objectifs fixés par la SCI Crescendo Patrimmo, c’est le bénéfice de cette société qui sera impacté avant d’impacter les intérêts ou le remboursement des obligations.

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